ĐIỂM MỚI VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Hiện nay, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang nhận được rất nhiều sự quan tâm và chú ý. Đặc biệt là từ các nhà đầu tư lớn trong nước và quốc tế, thậm chí là từ các cá nhân có nhu cầu kinh doanh lĩnh vực này. Tuy nhiên, khi tham gia kinh doanh bất động sản, chủ thể cần lưu ý những điểm mới sau đây về điều kiện kinh doanh. Vậy, những điều kiện đó là gì? Hãy cùng Luật Đoàn Gia tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.

1. Căn cứ pháp lý

– Bộ luật dân sự năm 2015;

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

– Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

2. Kinh doanh bất động sản là gì?

Theo quy định của pháp luật, bất động sản là những đối tượng được quy định tại khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015. Cụ thể:

“ 1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

Vậy nên, kinh doanh bất động sản có thể hiểu là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; thực hiện dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ quản lý hoặc tư vấn bất động sản nhằm mục đích sinh lợi nhuận.

3. Điểm mới về điều kiện kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Có thể thấy, Chính phủ đã ban hành một số nội dung quy định mới, cần lưu ý khi chủ thể muốn kinh doanh bất động sản. Cụ thể như sau:

3.1. Chủ thể kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, đã cụ thể hóa được quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh so với Nghị định số 76/2015/NĐ-CP. Song cũng đã thể hiện được tinh thần của Chính phủ về tính minh bạch hóa thông tin trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, các thông tin chủ thể (Cá nhân, tổ chức) phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp; tại trụ sở Ban Quản lý dự án; tại các sàn giao dịch bất động sản gồm:

– Thông tin về doanh nghiệp: Tên, địa chỉ trụ sở chính; số điện thoại liên lạc; tên người đại diện theo pháp luật.

– Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.

– Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có).

– Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

3.2. Bãi bỏ quy định về mức vốn pháp định khi kinh doanh bất động sản

Nếu như trước đây, tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định mức vốn pháp định khi kinh doanh bất động sản không được thấp hơn 20 tỷ thì tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã bãi bỏ quy định mức vốn pháp định này. Đồng thời bổ sung quy định về mức vốn chủ sở hữu tại khoản 2 Điều 4 của Nghị định này. Cụ thể:

“2. Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.

Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.”

3.3. Phải thành lập Hợp đồng kinh doanh bất động sản theo mẫu

Theo quy định tại Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu. Quy định này được ban hành nhằm áp dụng thống nhất các khung mẫu căn cứ pháp lý của Nghị định. Từ đó sẽ hạn chế tối đa được những rủi ro pháp lý trong thực tiễn kinh doanh lĩnh vực này.

Đây cũng là một điểm mới đáng lưu ý đối với cá nhân, tổ chức khi muốn kinh doanh lĩnh lực bất động sản.

3.4. Điều kiện thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 7 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, điều kiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn phải đảm bảo điều kiện sau đây:

– Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; nếu các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;

– Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;

– Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật; trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Kết luận

Như vậy, có thể thấy những điểm mới được ban hành tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã quy định chặt chẽ và cụ thể hơn đối với chủ thể kinh doanh bất động sản. Đây là một Nghị định phù hợp, cần thiết; một bước tiến quan trọng về tính pháp lý dành cho lĩnh vực bất động sản hiện nay.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Đoàn Gia chúng tôi về vấn đề “Điểm mới về điều kiện kinh doanh bất động sản”.

Hy vọng bài viết đã giúp quý độc giả hiểu rõ hơn về vấn đề này. Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn.