HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG CÔNG CHỨNG HOẶC CHỨNG THỰC

Đất đai là một loại tài sản có giá trị, vì vậy khi thực hiện giao dịch mua bán đất đai thì người sử dụng đất nên tuân thủ các quy định của pháp luật để tránh những rủi ro về tranh chấp xảy ra. Việc mua bán đất đai được thông qua một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để hợp đồng này có hiệu lực pháp luật thì cần phải tuân thủ những điều kiện nhất định về mặt nội dung và hình thức. Vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng hoặc chứng thực có hiệu lực pháp luật hay không? Hãy cùng Luật Đoàn Gia tìm hiểu thông qua nội dung bài viết dưới đây.

1. Căn cứ pháp lý

– Luật đất đai năm 2013

– Bộ luật dân sự năm 2015

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên mà theo đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Bên nhận chuyển nhượng sẽ trả cho bên chuyển nhượng một số tiền là giá trị của quyền sử dụng đất.

3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải công chứng hoặc chứng thực?

Theo căn cứ tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…”

Theo đó, về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập bằng văn bản bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

4. Hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng hoặc chứng thực

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bản chất là một giao dịch dân sự, do đó theo quy định tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

“2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được công chứng, chứng thực thì đã vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng và đồng thời vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Khi đó, hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức hợp đồng.

Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định như sau:

 “Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

…

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Theo đó, trong giao dịch dân sự. Nếu một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong Hợp đồng; và có giấy tờ chứng minh được việc đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ hợp đồng như: Thông tin chuyển khoản qua Ngân hàng; biên lai thu tiền,… thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực pháp luật mà không cần thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực.

Kết luận

Như vậy, khi giao dịch dân sự là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập bằng văn bản thì bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, nếu hợp đồng này vi phạm về mặt hình thức; nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng mà các bên thỏa thuận thì hợp đồng đó vẫn được Tòa án công nhận là có hiệu lực pháp luật tức là không bị vô hiệu mặc dù không công chứng hoặc chứng thực.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Đoàn Gia chúng tôi về vấn đề “Hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng hoặc chứng thực”.

Hy vọng bài viết đã giúp Quý độc giả hiểu rõ hơn về vấn đề này. Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn.