Đất đai là một tài sản có giá trị lớn; cùng với đó việc mua bán đất đai là một giao dịch quan trọng. Tuy nhiên, hiện nay do người dân ngại tiếp cận với những thủ tục hành chính rắc rối; khó hiểu nên việc mua bán đất đai chỉ được thực hiện một cách sơ sài thông qua những giấy tờ viết tay. Chính vì thế mà những rủi ro không đáng có đã xảy ra sau giao dịch mua bán. Vậy, mua, bán đất bằng giấy tờ viết tay có được không? Hãy cùng Luật Đoàn Gia chúng tôi tìm hiểu thông qua nội dung tư vấn dưới đây.
1. Căn cứ pháp lý
– Bộ luật dân sự năm 2015
– Luật đất đai năm 2013
2. Giấy tờ viết tay là gì?
Hiện nay, pháp luật đất đai nói riêng cũng như pháp luật Việt Nam nói chung, chưa có định nghĩa rõ ràng thế nào là giấy tờ viết tay. Tuy nhiên, chúng ta có thể hiểu:
Giấy tờ viết tay có thể là một hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho… quyền sử dụng đất mà theo đó; các bên có sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của mình. Hoặc giấy tờ viết tay chỉ là một văn bản thỏa thuận; hai bên tự viết và tự ký mà không có cơ quan có thẩm quyền nào tham gia công chứng; xác nhận giá trị pháp lý của giao dịch.
3. Hiệu lực pháp luật của giấy tờ viết tay
Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Ngoài ra, theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy, căn cứ theo những quy định trên của pháp luật. Đối với những giao dịch về đất đai, ngoài các điều kiện về mặt chủ thể, mục đích và nội dung thì hình thức bằng văn bản có công chứng; chứng thực cũng chính là điều kiện để giao dịch có hiệu lực. Đồng nghĩa với đó là nếu giao dịch được xác lập thông qua giấy tờ viết tay mà không có công chứng; chứng thực thì sẽ không có hiệu lực pháp luật.
4. Mua, bán đất bằng giấy tờ viết tay có được không?
Do một vài nguyên nhân như:
– Nhà đất chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không đủ điều kiện giao dịch một cách hợp pháp; nên các bên buộc phải thực hiện giao dịch bằng một hợp đồng mua bán viết tay.
– Một số người dân sử dụng đất, người đầu tư nhà đất, tổ chức, công ty kinh doanh bất động sản không muốn nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nên sử dụng các hình thức pháp lý là giấy tờ viết tay… để tránh thuế.
– Kiến thức pháp luật về đất đai và ý thức chấp hành pháp luật của một số người dân còn chưa cao.
Từ đó, họ đã không chấp hành những thủ tục mua, bán đất theo quy định của pháp luật. Vì lợi ích trước mắt mà không lường trước được hậu quả nặng nề khi phát sinh tranh chấp.
Cụ thể, nếu khi mua, bán đất đai bằng giấy tờ viết tay không có được công chứng; chứng thực thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015 do không tuân thủ về mặt hình thức.
Như vậy. Có thể thấy rõ rằng việc mua, bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay là không hợp pháp. Hơn nữa còn gây ra những rủi ro như:
– Việc mua bán viết tay diễn ra nhiều lần; với nhiều người khác nhau thì sau này khi xảy ra tranh chấp Tòa án rất khó triệu tập người chủ chính thức của mảnh đất để giải quyết tranh chấp;
– Nếu người chủ của mảnh đất có thể đã chết, thì quan hệ tranh chấp về tài sản sẽ phải giải quyết giữa người mua và các hàng thừa kế của người để lại tài sản;
– Khó xác minh nguồn gốc đất nếu như giao dịch mua, bán bằng giấy tờ viết tay thực hiện do không có GCN QSDĐ;
– Gây khó khăn cho việc chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho,… quyền sử dụng đất sau này;
– Không đủ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng;
…
Kết luận:
Có thể thấy, khi tham gia vào giao dịch mua, bán đất đai bằng giấy tờ viết tay; sẽ có thể mang lại những rủi ro và hạn chế rất lớn. Do vậy, khi thực hiện giao dịch đất đai cần phải thông qua hình thức xác lập tại văn phòng công chứng để Công chứng viên thẩm tra lại toàn bộ hồ sơ cá nhân; tính hợp pháp của thửa đất trong trường hợp đất đã có GCN QSDĐ; Thực hiện giao dịch đất đai thông qua hình thức xác lập tại UBND xã nơi có đất trong trường hợp đất không có GCN QSDĐ. Không nên thực hiện việc mua, bán đất đai bằng giấy viết tay.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Đoàn Gia chúng tôi về vấn đề “Mua, bán đất bằng giấy tờ viết tay có được không?”.
Hy vọng bài viết đã giúp Quý độc giả hiểu rõ hơn về vấn đề này. Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn.
