Các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, kết cấu hạ tầng và các dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng đều có quyền được chuyển nhượng tuỳ vào điều kiện của từng loại dự án. Quyền sử dụng đất trong các dự án này nếu thoả mãn được đầy đủ các điều kiện của pháp luật thì cũng có quyền được chuyển nhượng. Vậy những điều kiện được đặt ra khi thực hiện việc chuyển nhượng này là gì? Hãy cùng Luật Đoàn Gia tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
1. Căn cứ pháp lý
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai
2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng dự án đầu tư là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau:
2.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Khi đáp ứng các điều kiện trên, người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2. Phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án. Bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
2.3. Điều kiện với người nhận chuyển nhượng
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư trong trường hợp này phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp; (Tuỳ vào yêu cầu của từng dự án, thông thường là những ngành nghề liên quan đến xây dựng hoặc kinh doanh bất động sản…). Nếu chưa đáp ứng được điều kiện này, người nhận chuyển nhượng sẽ phải thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung ngành nghề kinh doanh.
Đối với dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển không thuộc trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư thì trước khi xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi văn bản xin ý kiến của các Bộ có liên quan.
Người nhận chuyển nhượng sẽ phải đáp ứng các điều kiện sau:
-
Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư:
– Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên;
– Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
-
Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư
-
Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Được xác định như sau:
– Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
– Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Và đồng thời cũng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
3.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tương tự như mục 2.1 nêu trên.
3.2. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với toàn bộ diện tích đất của dự án;
Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với diện tích đất chuyển nhượng.
3.3. Điều kiện với người nhận chuyển nhượng
Điều kiện với người nhận chuyển nhượng sẽ tương tự như mục 2.3 đã nêu trên.
Bên cạnh đó, người nhận chuyển nhượng sẽ phải sử dụng đất đúng mục đích. Nếu sử dụng không đúng, sẽ bị xử lý vi phạm.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Đoàn Gia về vấn đề “Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư”.
Hy vọng bài viết đã giúp quý độc giả hiểu rõ hơn về vấn đề này. Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn.
