Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục phát triển, việc điều chỉnh chính sách thuế nhằm đảm bảo công bằng, minh bạch và hiệu quả quản lý là vấn đề trọng tâm trong chính sách tài khóa năm 2026. Bài viết này làm rõ các quy định thuế áp dụng đối với hộ gia đình và cá nhân cho thuê bất động sản, bao gồm nhà ở, đất, mặt bằng kinh doanh, theo quy định pháp luật mới nhất về thuế.
1. Tổng quan chính sách thuế cho thuê bất động sản năm 2026
Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 68/2026/NĐ-CP, ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với cá nhân kinh doanh, trong đó có cá nhân cho thuê bất động sản, được điều chỉnh lên 1 tỷ đồng/năm.
Như vậy, cá nhân cho thuê nhà, căn hộ, mặt bằng, văn phòng, kho bãi, nhà xưởng hoặc bất động sản khác cần căn cứ tổng doanh thu trong năm để xác định có thuộc diện phải kê khai, nộp thuế hay không.
Chính sách thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản năm 2026 được xác định trên cơ sở các văn bản pháp luật sau:
Luật Quản lý thuế;
Luật Thuế thu nhập cá nhân;
Luật Thuế giá trị gia tăng;
Nghị định 68/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định về chính sách và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh;
Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 68/2026/NĐ-CP;
Thông tư 18/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính;
Thông tư 50/2026/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư 18/2026/TT-BTC;
Các văn bản hướng dẫn về quản lý thuế, hóa đơn, chứng từ và xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế.
2. Đối tượng áp dụng chính sách thuế cho thuê bất động sản
Chính sách thuế này áp dụng đối với hộ, cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản phát sinh doanh thu tại Việt Nam.
Các trường hợp phổ biến bao gồm:
- Cá nhân cho thuê nhà ở;
- Cá nhân cho thuê căn hộ chung cư;
- Cá nhân cho thuê mặt bằng kinh doanh;
- Cá nhân cho thuê văn phòng;
- Cá nhân cho thuê kho, bãi, nhà xưởng;
- Cá nhân cho thuê quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất theo hợp đồng hợp pháp.
Lưu ý, hoạt động cho thuê bất động sản cần được phân biệt với hoạt động kinh doanh lưu trú. Trường hợp cá nhân cung cấp dịch vụ lưu trú, dịch vụ phòng ở ngắn hạn hoặc dịch vụ kèm theo như khách sạn, nhà nghỉ, homestay, căn hộ dịch vụ thì có thể phải áp dụng quy định thuế theo nhóm ngành dịch vụ lưu trú, không áp dụng hoàn toàn như hoạt động cho thuê bất động sản thông thường.
3. Ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản năm 2026
3.1. Doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống
Theo chính sách mới được điều chỉnh bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP, cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu trong năm từ 1 tỷ đồng trở xuống thì không thuộc diện phải nộp thuế đối với cá nhân kinh doanh.
Ví dụ: Cá nhân cho thuê một căn nhà với giá 70 triệu đồng/tháng. Tổng doanh thu trong năm là:
70 triệu đồng x 12 tháng = 840 triệu đồng.
Do tổng doanh thu trong năm không vượt quá 1 tỷ đồng nên cá nhân này không thuộc diện phải nộp thuế theo ngưỡng doanh thu mới.
3.2. Doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm
Trường hợp cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu trong năm trên 1 tỷ đồng thì phải kê khai, nộp thuế theo quy định.
Khi xác định doanh thu, cá nhân cần cộng toàn bộ doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản trong năm. Nếu cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê thì không được tính riêng từng căn nhà, từng mặt bằng hoặc từng hợp đồng để xác định doanh thu chịu thuế.
Ví dụ: Cá nhân A cho thuê 3 căn hộ:
- Căn hộ 1: 35 triệu đồng/tháng;
- Căn hộ 2: 30 triệu đồng/tháng;
- Căn hộ 3: 25 triệu đồng/tháng.
Tổng doanh thu mỗi tháng là 90 triệu đồng. Tổng doanh thu một năm là:
90 triệu đồng x 12 tháng = 1,08 tỷ đồng.
Do tổng doanh thu trong năm vượt 1 tỷ đồng nên cá nhân A thuộc diện phải kê khai, nộp thuế theo quy định.
4. Doanh thu tính thuế khi cho thuê bất động sản được xác định như thế nào?
Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản là toàn bộ số tiền cho thuê mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê theo hợp đồng.
Doanh thu tính thuế bao gồm:
- Tiền thuê nhà, đất, mặt bằng, văn phòng, kho bãi, nhà xưởng;
- Khoản tiền trả trước cho nhiều kỳ thuê;
- Khoản phụ thu, khoản thu bổ sung mà bên cho thuê được hưởng theo hợp đồng;
- Khoản bồi hoàn, hỗ trợ hoặc thanh toán khác nếu có bản chất là tiền thuê hoặc gắn trực tiếp với việc cho thuê bất động sản.
Trường hợp hợp đồng quy định giá thuê đã bao gồm thuế thì doanh thu tính thuế là số tiền bên thuê thanh toán cho bên cho thuê. Trường hợp hợp đồng quy định giá thuê chưa bao gồm thuế thì số thuế phát sinh có thể do bên thuê hoặc bên cho thuê chịu theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Vì vậy, khi ký hợp đồng cho thuê bất động sản, các bên cần ghi rõ giá thuê đã bao gồm thuế hay chưa bao gồm thuế để tránh tranh chấp khi thực hiện nghĩa vụ thuế
5. Cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cho thuê bất động sản năm 2026
Đối với cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu vượt ngưỡng 1 tỷ đồng/năm, thuế thu nhập cá nhân được xác định theo tỷ lệ thuế trên doanh thu tính thuế.
Công thức xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân x Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân
Đối với hoạt động cho thuê tài sản, tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân thường được áp dụng là 5% trên doanh thu tính thuế, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác đối với từng loại hoạt động cụ thể.
Ví dụ: Cá nhân B cho thuê nhà với tổng doanh thu năm 2026 là 1,2 tỷ đồng. Doanh thu này vượt ngưỡng 1 tỷ đồng/năm nên cá nhân B thuộc diện kê khai, nộp thuế.
Thuế thu nhập cá nhân dự kiến phải nộp:
1,2 tỷ đồng x 5% = 60 triệu đồng.
Lưu ý, cần xác định chính xác doanh thu tính thuế theo hồ sơ hợp đồng, kỳ thanh toán và hướng dẫn của cơ quan thuế tại thời điểm kê khai.
6. Cách tính thuế giá trị gia tăng đối với cá nhân cho thuê bất động sản năm 2026
Ngoài thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu vượt ngưỡng chịu thuế còn có thể phải nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu.
Công thức xác định như sau:
Thuế giá trị gia tăng phải nộp = Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng x Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng
Đối với hoạt động cho thuê tài sản, tỷ lệ thuế giá trị gia tăng thường được áp dụng là 5% trên doanh thu tính thuế, trừ trường hợp văn bản pháp luật chuyên ngành có quy định khác.
Ví dụ: Cá nhân C cho thuê mặt bằng kinh doanh với doanh thu 1,5 tỷ đồng/năm. Nếu hoạt động này thuộc diện áp dụng tỷ lệ thuế giá trị gia tăng 5%, số thuế giá trị gia tăng phải nộp là:
1,5 tỷ đồng x 5% = 75 triệu đồng.
Như vậy, với trường hợp cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu vượt ngưỡng, tổng nghĩa vụ thuế thường bao gồm thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.
7. Tổng số thuế mà cá nhân cho thuê bất động sản có thể phải nộp
Trong trường hợp cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm và thuộc diện áp dụng tỷ lệ 5% thuế thu nhập cá nhân, 5% thuế giá trị gia tăng, tổng tỷ lệ thuế có thể là 10% trên doanh thu tính thuế.
Ví dụ: Cá nhân D cho thuê nhà xưởng với tổng doanh thu năm 2026 là 1,2 tỷ đồng.
Thuế thu nhập cá nhân:
1,2 tỷ đồng x 5% = 60 triệu đồng.
Thuế giá trị gia tăng:
1,2 tỷ đồng x 5% = 60 triệu đồng.
Tổng số thuế dự kiến phải nộp:
60 triệu đồng + 60 triệu đồng = 120 triệu đồng.
Ví dụ này chỉ có giá trị tham khảo. Khi kê khai thực tế, cá nhân cần căn cứ hợp đồng, chứng từ thanh toán, loại hình cho thuê, thời điểm phát sinh doanh thu và hướng dẫn của cơ quan thuế quản lý trực tiếp.
8. Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê thì xác định mức 1 tỷ đồng như thế nào?
Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê, doanh thu để xác định ngưỡng chịu thuế là tổng doanh thu của toàn bộ hoạt động cho thuê bất động sản trong năm.
Cá nhân không được tách riêng doanh thu theo từng bất động sản để xác định từng hợp đồng có vượt 1 tỷ đồng hay không.
Ví dụ: Cá nhân E có 4 hợp đồng cho thuê:
- Hợp đồng 1: 300 triệu đồng/năm;
- Hợp đồng 2: 280 triệu đồng/năm;
- Hợp đồng 3: 250 triệu đồng/năm;
- Hợp đồng 4: 220 triệu đồng/năm.
Tổng doanh thu trong năm là:
300 triệu đồng + 280 triệu đồng + 250 triệu đồng + 220 triệu đồng = 1,05 tỷ đồng.
Do tổng doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm, cá nhân E thuộc diện phải kê khai, nộp thuế.
